不動産鑑定士について、調べてみた件

不 動 産 鑑 定 士 ( ふ ど う さ ん か ん て い し ) は 、 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 す る 法 律 に 基 づ き 制 定 さ れ た 国 家 資 格 で あ り 、 不 動 産 の 経 済 価 値 に 関 す る 高 度 専 門 家 で あ る 。 弁 護 士 、 公 認 会 計 士 と 並 び 文 系 三 大 国 家 資 格 の 一 つ で あ り 、 最 高 峰 の 資 格 難 易 度 ・ ス テ ー タ ス を 誇 る 。 

不 動 産 鑑 定 士 試 験 に 合 格 し 、 定 め ら れ た 手 順 を 経 た 後 に 国 土 交 通 省 に 備 え る 不 動 産 鑑 定 士 名 簿 に 登 録 さ れ る 。  不 動 産 鑑 定 士 の 独 占 業 務 は 不 動 産 の 鑑 定 評 価 で あ り 、 不 動 産 鑑 定 士 以 外 の 者 が 不 動 産 の 鑑 定 評 価 を 行 え ば 、 刑 事 罰 の 対 象 と な る 。 

不 動 産 の 適 正 な 価 格 を 導 き 出 す プ ロ フ ェ ッ シ ョ ナ ル 。 不 動 産 の 鑑 定 評 価 は も と よ り 、 そ れ を 基 礎 と し 、 土 地 の 有 効 利 用 な ど も 考 慮 し た コ ン サ ル テ ィ ン グ 業 務 等 も 行 う 。 受 験 者 は 合 格 常 連 校 の 東 京 大 、 慶 應 義 塾 大 、 早 稲 田 大 、 中 央 大 、 明 治 大 、 同 志 社 大 、 立 命 館 大 な ど の 出 身 者 が 多 い 。 

不 動 産 鑑 定 士 の 役 割 と そ の 性 質 

不 動 産 鑑 定 士 に 対 す る 一 般 的 な 認 知 度 は 低 い も の の 、 そ の 資 格 制 度 が 土 地 等 の 適 正 な 価 格 の 形 成 に 資 す る こ と 目 的 と し て 創 設 さ れ 、 様 々 な 不 動 産 関 連 法 に お い て も 、 国 土 全 体 に お け る 均 衡 の 取 れ た 地 価 形 成 を 保 つ と い う 理 念 に 基 づ く 役 割 を 付 与 さ れ て い る た め 、 そ の 社 会 的 責 任 は 非 常 に 重 い も の で あ る 。 

不 動 産 鑑 定 士 に よ る 仕 事 の 成 果 物 を 一 般 の 人 々 が 目 に す る 機 会 は 少 な い が 、 そ の 数 少 な い も の と し て 、 国 又 は 地 方 自 治 体 に よ っ て 年 に 数 回 公 開 さ れ る 全 国 の 土 地 価 格 一 覧 ( 地 価 公 示 等 ) が 挙 げ ら れ る 。 こ れ ら は 、 発 表 の 翌 日 に 新 聞 紙 面 等 に お い て 数 ペ ー ジ に わ た っ て 掲 載 さ れ 、 一 般 の 人 々 で も 容 易 に 見 る こ と が 出 来 る 。 こ れ ら の 価 格 は 一 般 の 土 地 取 引 に お い て 指 標 と し て 「 参 考 」 に さ れ 、 ま た 、 課 税 ・ 公 共 事 業 等 に お い て 「 規 準 」 と し て 適 用 さ れ る 。 

近 年 で は 、 不 動 産 が 賃 料 収 入 等 の 運 用 益 を 目 的 と し た 金 融 商 品 と し て の 性 質 を 強 め て い る こ と も あ り 、 本 資 格 も 金 融 的 な 分 析 手 法 を 求 め ら れ 、 金 融 分 野 に 関 連 す る 性 質 を 内 在 さ せ る も の へ と 変 化 し つ つ あ る 。 

不 動 産 鑑 定 評 価 

不 動 産 鑑 定 評 価 と は 、 不 動 産 ( 土 地 若 し く は 建 物 又 は こ れ ら に 関 す る 所 有 権 以 外 の 権 利 を い う 。 ) の 経 済 価 値 を 判 定 し 、 そ の 結 果 を 価 額 に 表 示 す る こ と を い う 。 

不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に お い て は 、 「 現 実 の 社 会 経 済 情 勢 の 下 で 合 理 的 と 考 え ら れ る 市 場 で 形 成 さ れ る で あ ろ う 市 場 価 値 を 表 示 す る 適 正 な 価 格 を 、 不 動 産 鑑 定 士 が 的 確 に 把 握 す る 作 業 に 代 表 さ れ る よ う に 、 練 達 堪 能 な 専 門 家 に よ っ て 初 め て 可 能 な 仕 事 で あ る か ら 、 こ の よ う な 意 味 に お い て 、 不 動 産 の 鑑 定 評 価 と は 、 不 動 産 の 価 格 に 関 す る 専 門 家 の 判 断 で あ り 、 意 見 で あ る と い っ て よ い で あ ろ う 。 」 と 位 置 づ け ら れ て い る 。 

『 要 説 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 と 価 格 等 調 査 ガ イ ド ラ イ ン 』 (2015)は 、 「 一 般 の 人 々 に と っ て は 、 不 動 産 の 適 正 な 価 格 は い く ら か と い う こ と を 取 引 価 格 等 を 通 じ て 判 断 す る こ と は 著 し く 困 難 で あ り 、 高 度 の 専 門 的 知 識 と 豊 富 な 経 験 と そ れ に 基 づ く 的 確 な 判 断 力 と を 有 す る 不 動 産 鑑 定 士 に よ る 適 正 な 鑑 定 評 価 活 動 が 必 要 と な る も の で あ る 」 と し て い る 。 

不 動 産 鑑 定 士 の 主 な 業 務 

不 動 産 鑑 定 士 の 主 な 業 務 を 例 示 す れ ば 以 下 の も の を 挙 げ る こ と が 出 来 る 。 

  • 不 動 産 の 鑑 定 評 価 業 務 
  • 公 的 機 関 か ら 依 頼 さ れ る 業 務 
  • 地 価 公 示 法 に 基 づ く 標 準 地 の 鑑 定 評 価 
  • 国 土 利 用 計 画 法 施 行 令 に 基 づ く 基 準 地 の 鑑 定 評 価 
  • 相 続 税 課 税 の た め の 路 線 価 の 評 価 
  • 固 定 資 産 評 価 員 業 務 
  • 土 地 収 用 法 そ の 他 の 法 律 に よ り 公 共 用 地 を 取 得 す る 際 の 補 償 目 的 の 鑑 定 評 価 
  • 競 売 事 務 に お け る 評 価 
  • 国 有 財 産 法 に 基 づ く 国 有 財 産 の 評 価 
  • 民 間 企 業 や 個 人 等 か ら 依 頼 さ れ る 業 務 
  • 売 買 の 参 考 と し て の 鑑 定 評 価 
  • 株 式 会 社 へ 不 動 産 を 現 物 出 資 す る 際 の 鑑 定 評 価 
  • 減 損 会 計 に お け る 評 価 
  • 抵 当 権 設 定 の た め の 鑑 定 評 価 
  • 抵 当 証 券 発 行 の た め の 鑑 定 評 価 
  • 不 動 産 の 証 券 化 に 係 る 鑑 定 評 価 
  • 会 社 合 併 時 に お け る 資 産 評 価 
  • 会 社 更 生 法 や 民 事 再 生 法 の 要 請 に 伴 う 資 産 評 価 
  • 都 市 再 開 発 法 に 基 づ く 市 街 地 再 開 発 事 業 に お け る 従 前 ・ 従 後 の 各 種 権 利 の 鑑 定 評 価 
  • 独 立 行 政 法 人 化 に 伴 う 資 産 評 価 
  • 地 代 や 家 賃 の 更 新 ・ 改 定 時 の 係 争 に お け る 評 価 
  • 相 続 発 生 時 に お け る 資 産 価 値 の 評 価 
  • そ の 他 派 生 的 評 価 業 務 
  • 鑑 定 評 価 に 準 じ る 簡 易 鑑 定 
  • デ ュ ー デ リ ジ ェ ン ス ( 不 動 産 の 物 的 側 面 及 び 権 利 側 面 か ら の 総 合 的 な 精 密 調 査 ) 
  • 不 動 産 に 関 す る 相 談 業 務 

    鑑 定 評 価 の 対 象 と な る 権 利 や 不 動 産 の 類 型 

    不 動 産 の 鑑 定 評 価 の 対 象 と な る 不 動 産 ( 土 地 若 し く は 建 物 又 は こ れ ら に 関 す る 所 有 権 以 外 の 権 利 を い う 。 ) 及 び 種 々 法 令 等 に よ っ て 不 動 産 と し て 扱 わ れ る も の の 類 型 は 、 下 記 の 通 り で あ り 非 常 に 多 岐 に 亘 り ま す 。 

    更 地 、 建 付 地 、 区 分 地 上 権 、 私 道 付 宅 地 、 無 道 路 地 、 高 圧 線 下 地 、 高 架 下 地 、 自 用 の 建 物 及 び そ の 敷 地 、 貸 家 及 び そ の 敷 地 、 区 分 所 有 建 物 及 び そ の 敷 地 、 借 地 権 付 建 物 、 既 存 不 適 格 建 築 物 、 所 有 権 、 借 地 権 ( 地 上 権 、 賃 借 権 ) 、 底 地 、 借 家 権 、 地 下 街 の 所 有 権 、 区 分 地 上 権 、 抵 当 権 、 地 役 権 、 駐 車 場 専 用 使 用 権 、 屋 上 専 用 使 用 権 、 空 中 権 、 鉱 業 権 、 温 泉 権 、 分 湯 権 、 漁 業 権 、 入 会 権 、 地 先 権 、 砂 浜 、 使 用 貸 借 権 、 造 船 所 、 工 場 財 団 、 鉄 道 財 団 、 ゴ ル フ 場 、 ス キ ー 場 、 道 路 占 有 権 、 堤 外 地 、 公 有 水 面 、 旧 畦 畔 、 護 岸 敷 、 里 道 、 永 小 作 権 、 墓 地 、 土 壌 汚 染 の お そ れ が あ る 土 地 、 文 化 財 の 指 定 を 受 け た 建 造 物 、 地 代 、 家 賃 、 継 続 賃 料 、 セ ー ル ス ・ ア ン ド ・ リ ー ス バ ッ ク 取 引 の 賃 料 評 価 。 

    不 動 産 鑑 定 業 

    不 動 産 鑑 定 業 と は 、 自 ら 行 う と 他 人 を 使 用 し て 行 う と を 問 わ ず 、 他 人 の 求 め に 応 じ 報 酬 を 得 て 、 不 動 産 の 鑑 定 評 価 を 業 と し て 行 う こ と を い い 、 不 動 産 鑑 定 業 を 営 む た め に は 不 動 産 鑑 定 業 者 の 登 録 を 受 け な け れ ば な ら な い 。 

    不 動 産 鑑 定 業 を 営 も う と す る 者 は 、 2以 上 の 都 道 府 県 に 事 務 所 を 設 け る 者 は 国 土 交 通 省 に 、 1都 道 府 県 内 の み に 事 務 所 を 設 け る 者 は 都 道 府 県 に 備 え る 不 動 産 鑑 定 業 者 登 録 簿 に 登 録 を 受 け な け れ ば な ら な い 。 不 動 産 鑑 定 業 者 の 事 務 所 に は 、 主 た る 事 務 所 で あ る と 従 た る 事 務 所 で あ る と に 関 わ ら ず 、 専 任 の 不 動 産 鑑 定 士 を 1名 以 上 置 か な け れ ば な ら な い 。 

    不 動 産 の 鑑 定 評 価 を 主 た る 業 務 と す る 不 動 産 鑑 定 事 務 所 の み な ら ず 、 信 託 銀 行 や デ ベ ロ ッ パ ー 、 鉄 道 会 社 等 も 不 動 産 鑑 定 業 者 の 登 録 を 受 け て い る 。 

    不 動 産 鑑 定 士 試 験 

    不 動 産 鑑 定 士 と な る た め に は 国 土 交 通 省 土 地 鑑 定 委 員 会 が 実 施 す る 国 家 試 験 に 合 格 し な け れ ば な ら な い 。 

    2006年 ( 平 成 18年 ) 度 か ら 受 験 資 格 が 撤 廃 さ れ 、 短 答 式 試 験 及 び 論 文 式 試 験 の 2回 の 試 験 が 行 わ れ る 。 短 答 式 試 験 に 合 格 し た 場 合 、 以 後 2年 間 の 短 答 式 試 験 が 免 除 さ れ 論 文 式 試 験 を 受 け る こ と が で き る 。 旧 2次 試 験 の 合 格 者 は 、 新 試 験 の 合 格 者 と み な さ れ る 。 

    短 答 式 試 験 

    短 答 式 試 験 は 5月 中 旬 の 日 曜 日 に 北 海 道 札 幌 市 、 宮 城 県 仙 台 市 、 東 京 都 特 別 区 、 新 潟 県 新 潟 市 、 愛 知 県 名 古 屋 市 、 大 阪 府 大 阪 市 、 広 島 県 広 島 市 、 香 川 県 高 松 市 、 福 岡 県 福 岡 市 及 び 沖 縄 県 那 覇 市 で 行 わ れ る 。 

    試 験 科 目 は 不 動 産 に 関 す る 行 政 法 規 、 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 す る 理 論 の 2科 目 。 各 々 120分 の 試 験 時 間 に 40問 ず つ 、 試 験 の 前 年 9月 1日 時 点 で 施 行 さ れ て い る も の か ら 出 題 さ れ る 。 

    不 動 産 に 関 す る 行 政 法 規 の 試 験 範 囲 は 、 ① の 法 律 を 中 心 に 、 ② の 法 律 を 含 ん で 出 題 さ れ る ( 関 係 す る 施 行 令 、 施 行 規 則 等 を 含 む ) 。 

      ① : 土 地 基 本 法 、 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 す る 法 律 、 地 価 公 示 法 、 国 土 利 用 計 画 法 、 都 市 計 画 法 、 土 地 区 画 整 理 法 、 都 市 再 開 発 法 、 建 築 基 準 法 、 マ ン シ ョ ン の 建 替 え の 円 滑 化 等 に 関 す る 法 律 ( 建 物 の 区 分 所 有 等 に 関 す る 法 律 の 引 用 条 項 を 含 む ) 、 不 動 産 登 記 法 、 土 地 収 用 法 、 土 壌 汚 染 対 策 法 、 文 化 財 保 護 法 、 農 地 法 、 所 得 税 法 ( 第 1編 か ら 第 2編 第 2章 第 3節 ま で ) 、 法 人 税 法 ( 第 1編 か ら 第 2編 第 1章 第 2節 ま で ) 、 租 税 特 別 措 置 法 ( 第 1章 、 第 2章 並 び に 第 3章 第 5節 の 2及 び 第 6節 ) 、 地 方 税 法 

      ② : 都 市 緑 地 法 、 住 宅 の 品 質 確 保 の 促 進 等 に 関 す る 法 律 、 宅 地 造 成 等 規 制 法 、 宅 地 建 物 取 引 業 法 、 自 然 公 園 法 、 自 然 環 境 保 全 法 、 森 林 法 、 道 路 法 、 河 川 法 、 海 岸 法 、 公 有 水 面 埋 立 法 、 国 有 財 産 法 、 相 続 税 法 、 景 観 法 、 高 齢 者 、 障 害 者 等 の 移 動 等 の 円 滑 化 の 促 進 に 関 す る 法 律 、 不 動 産 特 定 共 同 事 業 法 ( 第 1章 ) 、 資 産 の 流 動 化 に 関 す る 法 律 ( 第 1編 及 び 第 2編 第 1章 ) 、 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 す る 法 律 ( 第 1編 、 第 2編 第 1章 及 び 第 3編 第 2章 第 2節 ) 、 金 融 商 品 取 引 法 ( 第 1章 ) 

    な お 、 新 住 宅 市 街 地 開 発 法 及 び 公 有 地 の 拡 大 の 推 進 に 関 す る 法 律 は 、 平 成 28年 よ り 試 験 範 囲 か ら 除 外 さ れ た ( 平 成 27年 10月 16日 土 地 鑑 定 委 員 会 発 表 ) 。 

    不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 す る 理 論 の 試 験 範 囲 は 、 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 及 び 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 運 用 上 の 留 意 事 項 か ら 出 題 さ れ る 。 

    論 文 式 試 験 

    論 文 式 試 験 は 8月 の 第 1日 曜 日 を 含 む 土 ・ 日 ・ 月 曜 日 の 連 続 す る 3日 間 に 東 京 都 、 大 阪 府 、 福 岡 県 で 行 わ れ る 。  論 文 式 試 験 は 民 法 、 会 計 学 、 経 済 学 、 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 す る 理 論 、 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 す る 理 論 ( 演 習 科 目 ) か ら の 出 題 と な る 。  民 法 、 会 計 学 、 経 済 学 は 、 各 120分 、 各 大 問 2題 が 出 題 さ れ 、 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 す る 理 論 は 240分 、 大 問 4問 が 題 さ れ る 。  不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 す る 理 論 ( 演 習 科 目 ) は 2006年 度 か ら 新 た に 加 わ っ た 試 験 で 、 120分 で 実 施 さ れ る 。 論 文 式 試 験 は 、 3日 に 分 け て 合 計 12時 間 か け て 行 わ れ る 試 験 で あ る 。 

    試 験 合 格 率 

    平 成 18年 か ら 新 制 度 の 下 で 試 験 が 開 始 さ れ た 。  新 制 度 適 用 か ら 10年 の 間 に 短 答 式 試 験 の 受 験 者 は お よ そ 1/3と な り 、 そ の 低 下 具 合 は 顕 著 で あ る 。 合 格 者 の 平 均 年 齢 は 上 昇 が 進 ん で い る が 、 短 答 式 よ り も 論 文 式 の 方 が や や 若 い 傾 向 に あ る 。 

    実 務 修 習 

    試 験 合 格 後 、 国 土 交 通 大 臣 の 登 録 を 受 け た 実 務 修 習 機 関 ( 公 益 社 団 法 人 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 ) に お い て 「 実 務 修 習 」 を 受 け る こ と が で き る 。 実 務 修 習 期 間 は 、 1年 、 2年 、 3年 の 3種 類 ( コ ー ス ) が あ る 。 実 務 修 習 は ( 1) 講 義 、 ( 2) 基 本 演 習 、 ( 3) 実 地 演 習 の 3単 元 で 構 成 さ れ て お り 、 各 単 元 と も 修 得 確 認 が 必 要 で あ る 。 修 得 確 認 を 取 得 で き な い 場 合 に は 再 受 習 と な る 。 

  • 講 義   
  • 基 本 演 習   
  • 実 地 演 習   

    修 了 考 査 合 格 率 

    第 1回 修 了 考 査 ( 平 成 20年 ) か ら 一 貫 し て 合 格 率 は 高 位 に 保 っ て い る も の の 、 資 格 試 験 と 同 様 に 受 験 者 数 は 減 少 傾 向 に あ る 。 

    参 考 文 献 

  • 監 修 日 本 不 動 産 鑑 定 協 会  編 著  調 査 研 究 委 員 会 鑑 定 評 価 理 論 研 究 会 『 新 ・ 要 説 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 』  住 宅 新 報 社  2010年  ISBN 9784789232296 pp. 28-40他 
  • ※ 参照元:https://ja.wikipedia.org


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